Indefrysning af grundskyld: hvad det betyder, når du sælger eller går på pension

Med boligskattereglerne fra 2024 fik indefrysning en ny form: den er et lån med renter, ikke en rabat. Har du indefrosset grundskyld, eller skal du beslutte, om du vil, er det lånets fire sider, der tæller: hvordan beløbet bliver beregnet, hvad det koster, hvordan du til- og fravælger det, og hvad der sker ved salg og pension.

Hvad er indefrosset grundskyld?

Indefrosset grundskyld er den del af en stigning i din boligskat, som du ikke betaler i år, men låner til. Ordningen dækker stigninger i både grundskylden og ejendomsværdiskatten. Vurderingsportalen beskriver det sådan: hvis din boligskat stiger, kan du låne til stigningen med et såkaldt indefrysningslån, og på den måde vente med at betale en del af skatten, til du sælger din bolig.

Lånet er et lån med renter. Det skal først betales tilbage, når du sælger ejendommen, men du kan vælge at betale det helt eller delvist tilbage tidligere. Du låner for ét år ad gangen, og du kan se hvert lån i din personlige låneoversigt.

Det er vigtigt at skelne mellem gamle og nye lån. Frem til 2024 kunne du indefryse stigninger i grundskylden med et lån hos kommunen. De lån bliver indtil videre i kommunerne, og de er fortsat rentefri. Du kan få overblik over dem på indefrysning.dk. Lån fra 2024 og frem har renter og administreres af Skatteforvaltningen.

Er du automatisk med i ordningen?

For de fleste boligejere: ja. Efter ejendomsskattelovens § 46, stk. 2, anses personer, der ikke senest den 1. september 2023 havde fravalgt lån, for at have tilvalgt det. Har du aldrig taget stilling, er du altså som udgangspunkt med. Har du derimod fravalgt ordningen, skal du selv vælge den til igen.

Valget træffes på forskudsopgørelsen, og du kan ændre det hele året frem til den 31. december i det år, du låner for. Lån for 2026 skal altså til- eller fravælges senest den 31. december 2026. Tidspunktet betyder noget for, om valget gælder fremover:

• Før 1. september: dit valg bliver automatisk overført til kommende forskudsopgørelser.
• Mellem 1. september og 31. december: dit valg gælder kun det år, og du skal gentage det på forskudsopgørelsen for året efter.

Sådan ændrer du det: log ind på TastSelv på skat.dk, vælg forskudsopgørelsen, gå til dine eksisterende ejendomme, vælg ejendommen og feltet om indefrysningslån til betaling af stigninger i boligskatten. Vælg ja eller nej, registrér, beregn og godkend. Du får automatisk en ny forskudsopgørelse, hvor skatten er genberegnet.

Hvordan beregnes lånet?

Indefrysningslånet dækker som udgangspunkt stigningerne i din boligskat. Hvor stor stigningen er, afhænger af din vurdering og af reglerne for grundskyld og ejendomsværdiskat. For grundskylden gælder fra 2025 en stigningsbegrænsning, så grundskylden højst bliver året før plus 4,75 % af grundskylden efter reglerne. Det er altså de to skatters egne satser og begrænsninger, der bestemmer, hvor meget der overhovedet er at indefryse, og forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat afgør, hvilken af dem stigningen kommer fra.

To regler kan ændre billedet:

• Bagatelgrænsen: du får kun lån, hvis skattestigningerne er højere end den grænse, der gælder for året. I 2026 er bagatelgrænsen 322 kr. Skatteministeriets tabel angiver 331 kr. for 2027.
• Et ekstra tillæg: fra 2026 skal en mindre gruppe boligejere have beregnet et ekstra tillæg, så lånet bliver større end deres skattestigning. Til gengæld betaler de tilsvarende mindre i skat. Om det gælder dig, ser du på forskudsopgørelsen.

På forskudsopgørelsen kan du se, hvor meget du forventes at låne i år, og på den baggrund beslutte, om du vil have lånet.

Hvad koster det at indefryse?

Renten er fastsat i loven. Den svarer til den gennemsnitlige effektive rente på alle udestående realkreditobligationer i de 12 måneder før 1. oktober året før, med et nedslag på 25 %. Vurderingsportalen opgør det sådan:

Renten tilskrives lånet og kan ikke trækkes fra i skatten, som renten på et realkreditlån kan. Efter skat er lånet derfor dyrere, end renten alene antyder. Skattestyrelsen nævner renter af lån efter lov om lån til betaling af ejendomsskatter blandt de renter, der ikke giver fradrag. Renterne på dit boliglån giver derimod fradrag for renteudgifter som normalt.

Selv om renten er knyttet til realkreditobligationerne, er indefrysningslånet ikke et realkreditlån. Du låner ikke ved at sælge obligationer, så der er hverken kurs, bidrag eller kursskæring ved obligationshandel at regne med. De poster hører til et almindeligt lån fra et realkreditinstitut.

Regnet på et indefrysningslån på 3.000 kr. med renten på 2,16 % giver det ca. 65 kr. i rente det første år. Beløbet lægges til lånet, så gælden vokser lidt hvert år, så længe du ikke betaler. Der kommer ikke renter på lånet for 2026, hvis du fravælger det inden 31. december 2026. Ellers løber der renter fra 1. januar 2027.

Hvornår og hvordan lånet betales

Lånet for et år bliver oprettet året efter. Indefryser du en stigning i 2026, bliver lånet stiftet i januar 2027 og kan betales tilbage fra februar 2027, når det står i din personlige låneoversigt. Du har flere muligheder for betaling af indefrosset grundskyld:

• Vent til salget: du kan vente med at betale lån og renter, til du sælger boligen. Så får du automatisk en opkrævning for hvert lån.
• Betal ekstra undervejs: på skat.dk under fanen Boligskattelån kan du følge dine lån og renterne, lave en frivillig indbetaling eller indfri hele lånet. Du kan betale med Dankort eller MobilePay knyttet til et Dankort, eller bede om en låneopgørelse med betalingslinje.
• Fravælg nye lån: du kan fravælge lån for et år uden at betale det tilbage, du allerede har lånt for tidligere år. Du kan også tilmelde dig igen året efter.

Fravælger du midt i året, skal du betale den stigning, der allerede er indefrosset. Vurderingsportalens eksempel: er dit anslåede indefrysningsbeløb 2.000 kr., og du fravælger i juni, skal du betale de 2.000 kr. Betalingen fordeles over resten af året via en ny forskudsopgørelse med et lidt lavere månedligt skattefradrag.

Du kan give en anden person adgang til at se og betale dine boligskattelån, fx en rådgiver eller din ægtefælle. Det gør du via TastSelv.

Når du sælger boligen

Når du har solgt, skal lånene i ejendommen betales. Du får automatisk en opkrævning for hvert lån, når du har registreret salget. Lån fra før 2024 opkræves af kommunen, og lån for 2024 og 2025 af Skatteforvaltningen et stykke tid efter salget.

Sælger du i løbet af året, skal du også betale det, du har indefrosset i årets første måneder. Overtager køberen fx boligen den 1. juni, betaler du den indefrosne stigning fra 1. januar til 1. juni. Pengene opkræves via forskudsopgørelsen, når du har registreret salget og godkendt de nye oplysninger. Godkender du ikke den nye grundskyld, fortsætter du med at betale grundskyld af boligen.

Lånet er sikret ved en lovbestemt panteret i ejendommen. Pantet opstår automatisk, når lånet stiftes, og det tinglyses ikke. Når lånet er betalt, bliver pantet aflyst. Planlæg salget med lånet i baghovedet: det skal med i dit overblik over, hvad det koster at sælge boligen, på linje med indfrielsen af boliglånet ved salget.

Hvis du køber en bolig

Fordi pantet ikke står i tingbogen, skal du som køber sikre dig, at sælger har indfriet eventuelle indefrysningslån. Ellers kan du i sidste ende komme til at hæfte for dem. På OIS.dk kan du søge på adressen, klikke på Økonomi og vælge Boligskattelån. Står der 0, er der ingen indefrysningslån eller tillægslån for 2024 eller 2025 med pant i ejendommen. Lån fra før 2024 kan ikke ses dér; dem kan kun ejeren se via borger.dk.

Hvad ændrer pensionen for lånet?

I sig selv ingenting. Lånet forfalder ikke, fordi du går på pension; det er salget af boligen, der udløser betalingen. Du kan altså blive boende og lade lånene stå, så længe du ejer boligen, men renterne bliver ved med at blive lagt til, og den samlede gæld bliver dermed større med tiden. Hvor meget indefrosset grundskyld pensionisten ender med at skylde, afhænger derfor mest af, hvor længe vedkommende bliver boende.

Overvej disse spørgsmål, når du nærmer dig pensionen:

1. Hvornår regner du med at sælge? Skal du flytte i mindre bolig om nogle år, skal lånene betales af salgsprovenuet.
2. Kan du betale stigningen nu? Renten giver ikke fradrag, så lånet koster dig mere efter skat end en lige så høj rente på gæld, hvor renten kan trækkes fra.
3. Hvad betaler du i ejendomsværdiskat? Folkepensionister kan få et nedslag i ejendomsværdiskatten på op til 6.000 kr. for en helårsbolig, afhængigt af indkomsten. Det er en anden ordning end indefrysning, og den hører under ejendomsværdiskattens nedslag.
4. Vil du bruge friværdien? Overvejer du at låne i boligen til pensionstilværelsen, er et nedsparingslån en separat beslutning med sine egne krav.

Hvornår giver indefrysning mening?

Når du hellere vil udskyde en udgift end betale den nu, og når du regner med at kunne betale lånet med renter af salgsprovenuet. Fordele og ulemper står sådan over for hinanden:

• For indefrysning taler, at du udskyder en udgift og bevarer likviditeten, og at renten er sat ned med 25 %.
• Imod taler, at gælden vokser med renterne, at renten ikke giver fradrag, og at lånet skal betales ved salg, hvor det trækker fra det, du får ud af boligen.

Stigningen i din boligskat starter i din vurdering. Mener du, at den er forkert, er en klage over 2022-vurderingen en bedre vej end at låne til stigningen, men husk, at en klage har frister og krav. Din skat for 2025 og 2026 bygger på den indekserede 2024-vurdering, og hvor meget en stigning i grundværdien slår igennem, afhænger af grundskyldspromillen i din kommune.