Ejendomsvurdering 2024: hvad den nye vurdering betyder for dig

Din ejendomsvurdering 2024 er ikke lavet som de vurderinger, der kom før. Vurderingsstyrelsen har ikke vurderet boligen forfra, men taget 2022-vurderingen og justeret den for udviklingen i boligpriserne fra 2022 til 2024. Det har følger for, hvilke skatteår den gælder for, hvordan du klager, og hvad den betyder, når du sælger eller låner i boligen.

Hvilke år gælder 2024-vurderingen for?

For boligskatten i 2025 og 2026. Som udgangspunkt vurderes en ejerbolig hvert andet år, og hver vurdering er grundlag for de to følgende års ejendomsværdiskat og grundskyld.

De første vurderinger fra det nye vurderingssystem er dem for 2020, 2022 og 2024. Har du ejet din bolig i flere år, har du derfor typisk fået, eller får, tre vurderinger efter det nye system, og hver af dem hører til sine egne skatteår.

De to vurderinger før 2024

2020-vurderingen var grundlaget for boligskatten i 2021, 2022 og 2023. Den er sendt ud fra andet halvår af 2021, og Vurderingsportalen oplyser, at de sidste er ved at blive sendt ud. 2022-vurderingen er grundlaget for boligskatten for 2024, og den sendes ud fra sommeren 2025. Det er 2022-vurderingen, din 2024-vurdering bygger på.

Boliger, der vurderes i ulige år

Nogle boliger følger en anden takt. Vurderingsstyrelsen kalder dem særlige ejerboliger: boliger med et areal på mere end 20.000 m², med erhverv eller med produktionsvindmøller eller solenergianlæg, eller ret til at opføre dem. De vurderes i ulige år. I stedet for en 2022-vurdering får de en 2023-vurdering, som i første omgang er foreløbig og bruges til skatten for 2024 og 2025. Og i stedet for en 2024-vurdering får de en 2025-vurdering, der i første omgang også er foreløbig og bruges til skatten for 2026. For alle andre ejerboliger er det 2024-vurderingen, der ligger til grund for skatten i 2026.

Hvorfor er 2024-vurderingen en indeksering?

2024-vurderingen er den samme vurdering som 2022-vurderingen, blot justeret for prisudviklingen på boligmarkedet fra 2022 til 2024. Du får den i forlængelse af 2022-vurderingen. Fremskrivningen bygger på indekstal fra Danmarks Statistik, og Vurderingsportalen skriver, at boligpriserne faldt i det meste af landet i den periode, men med store forskelle mellem kommunerne. Om din vurdering er gået op eller ned fra 2022 til 2024, afhænger altså af, hvor du bor.

Fordi vurderingen er en fremskrivning, er der ingen sædvanlig deklarationsproces, hvor du får oplysningerne at se og kan gøre indsigelse. Det sker i stedet ved 2022-vurderingen: her får du først en deklaration og har 4 uger til at sende en indsigelse, hvis oplysningerne er forkerte eller mangler. Den endelige vurdering kommer som udgangspunkt inden for 10 uger fra datoen på deklarationen, men det kan tage længere tid. Har du opdaget fejl i fx boligareal eller opførelsesår, er det dér, du skal handle, og fejl i bygningsdata starter som regel i Bygnings- og Boligregistret.

Kan man klage over 2024-vurderingen?

Nej. Vurderingsportalen skriver direkte, at du ikke har mulighed for at klage over din 2024-vurdering, fordi den er baseret på vurderingen for 2022. Er du uenig, skal du i stedet klage over 2022-vurderingen. Får du medhold, så vurderingen ændres, føres ændringen videre til 2024-vurderingen. Mens klagen behandles, bliver skatten efterreguleret som normalt; klagen får først betydning for boligskatten, når den er afgjort.

Det betyder i praksis, at fristen for 2022-vurderingen er den, der tæller. Skatteankestyrelsen skal have modtaget klagen senest 3 måneder efter den dag, du modtog 2022-vurderingen, og en klage kan kun ændre værdien, hvis ændringen er på mere end 20 %. Før du klager over 2022-vurderingen, så tjek gebyret, og hvad klagen skal indeholde.

Fra foreløbig til endelig vurdering

Da skatten for 2025 og 2026 skulle beregnes, var 2024-vurderingen ikke klar. Du har derfor betalt boligskat af en foreløbig ejendomsvurdering i første omgang. Det samme gjaldt for 2024, hvor skatten blev beregnet af en foreløbig 2022-vurdering, som alle boligejere fik adgang til i efteråret 2023.

Når den endelige vurdering kommer, træder den i stedet for den foreløbige, og boligskatten bliver genberegnet og efterreguleret. Det sker automatisk, så du skal ikke selv søge om noget. Over den foreløbige vurdering kan du ikke klage, men den kan ændres i særlige tilfælde, fx i forbindelse med køb og salg, indtil den endelige vurdering foreligger.

• Foreløbig vurdering: bruges til skatten, indtil den endelige er klar. Kan ikke påklages.
• Endelig 2022-vurdering: erstatter den foreløbige 2022-vurdering og bruges til skatten for 2024. Kan påklages.
• Endelig 2024-vurdering: erstatter den foreløbige 2024-vurdering og bruges til skatten for 2025 og 2026. Kan ikke påklages.

Sker der større ændringer på ejendommen, fx en tilbygning, kan Vurderingsstyrelsen omvurdere den i et mellemliggende år, så skatten passer bedre til ejendommens aktuelle stand.

Hvad betyder vurderingen for din boligskat?

Vurderingen indeholder to værdier, som ikke skal lægges sammen. Ejendomsværdien bruges til ejendomsværdiskatten, og grundværdien bruges til grundskylden. I begge tilfælde trækkes 20 % fra, før skatten beregnes. Det kaldes forsigtighedsprincippet, og det betyder, at du højst betaler boligskat af et beløb, der er 20 % lavere end vurderingen.

Et regneeksempel med en tænkt bolig og de officielle satser for 2026: en bolig i Odense med en ejendomsværdi på 2.500.000 kr. og en grundværdi på 900.000 kr.

• Ejendomsværdiskat: 2.500.000 kr. minus 20 % giver 2.000.000 kr. Gange 0,51 % giver 10.200 kr. om året.
• Grundskyld: 900.000 kr. minus 20 % giver 720.000 kr. Gange Odense Kommunes grundskyldspromille på 5,7 giver 4.104 kr. om året.

Regnestykket er før nedslag, skatterabat og stigningsbegrænsning, så det, du faktisk betaler, kan være lavere. Ejer du en bolig med et beskatningsgrundlag over 9.007.000 kr., betaler du 1,4 % af den del, der ligger over grænsen i 2026. Nedslagene i skatten af boligens værdi afhænger af, hvornår du købte, og grundskylden følger din kommunes promille. De to skatter opkræves heller ikke på samme måde, og forskellen på grundskyld og ejendomsværdiskat har betydning for, hvornår du mærker en ny vurdering.

Ejede du boligen før 2024, kan du have en personlig skatterabat, som fortsætter i kroner og øre, så længe du ejer den. Rabatten kan du se under dine skatteoplysninger. Stiger din boligskat, kan du desuden udskyde stigningen med et lån fra staten ved indefrysning af stigningen.

Hvor kan du se din vurdering?

På Vurderingsportalen kan du skrive en adresse og se vurderingerne for de forskellige år, også for andre ejendomme i området. Når ejeren har fået en vurdering, bliver den offentliggjort senest 2 måneder efter. Har du endnu ikke fået din endelige vurdering, kan du søge den foreløbige frem samme sted. Vil du forstå, hvordan den offentlige vurdering og dens to værdier bliver til, så start med selve vurderingssystemet.

Vurderingen, salgsprisen og dit realkreditlån

Den offentlige vurdering er statens vurdering af værdien, og den bruges først og fremmest til at beregne boligskat. Efter ejendomsvurderingsloven kan den afvige fra en faktisk handelspris. Skal du sælge, er det derfor markedet og din mæglers salgsvurdering, der sætter prisen, ikke 2024-vurderingen; der er altså tre forskellige svar på, hvad huset er værd.

Det samme gælder, når du låner. Et realkreditinstitut sætter sin egen værdi af boligen, og den må ikke overstige boligens rimelige kontante handelsværdi. En lav eller høj offentlig vurdering flytter altså ikke automatisk, hvad du kan låne. Lånets pris består af rente, bidrag af restgælden og handelsomkostninger som kursskæring ved obligationshandel, og den har heller ikke noget med vurderingen at gøre, uanset hvilket lån med pant i boligen du vælger.

Når du køber eller sælger i 2025 eller 2026

Handler du bolig, mens skatten stadig regnes af foreløbige vurderinger, er der et par ting, der er værd at kende. Den foreløbige vurdering kan ændres i særlige tilfælde, og købs- og salgssituationer er netop det eksempel, Vurderingsportalen selv nævner. Som sælger skal du godkende den nye grundskyld på din forskudsopgørelse, når ejerskiftet er registreret. Gør du ikke det, fortsætter du med at betale grundskyld af boligen.

Som køber skal du regne med de fulde satser. En sælgers personlige skatterabat bortfalder, når boligen sælges, medmindre handlen sker mellem ægtefæller, og en samlevende kan ikke overtage den. Den skat, sælger har betalt, er derfor ikke nødvendigvis den, du kommer til at betale. Har sælger desuden indefrosset stigninger i boligskatten, følger der en lovbestemt panteret i ejendommen med lånet, og den er ikke tinglyst. Spørg derfor ind til det, før du skriver under; som sælger hører spørgsmålet med i forberedelsen, når du skal sælge din bolig.

Hvad du kan gøre nu

1. Find dine vurderinger: slå både 2022- og 2024-vurderingen op på Vurderingsportalen, så du ser, hvilken værdi der er brugt til hvilket skatteår.
2. Tjek data i 2022-vurderingen: boligareal, opførelsesår og andre bygningsdata kommer fra registre som BBR. Fejl der kan flytte værdien.
3. Vurder, om en klage kan nå over 20 %: en klage kan kun ændre værdien, hvis den korrekte værdi afviger med mere end 20 %.
4. Hold øje med fristen: regn fra den dag, du modtog 2022-vurderingen, og send klagen i god tid.
5. Se på forskudsopgørelsen: her står den skat, du betaler i år, og her vælger du, om stigninger skal indefryses.