Udlejning af sommerhus skat: bundfradrag og regler for ejeren

Vil du udleje sommerhuset i de uger, du ikke selv bruger det, skal lejeindtægten med på din årsopgørelse. Skattestyrelsen giver dig to måder at opgøre den på: et fast bundfradrag eller et regnskab med dine faktiske udgifter. Beløbene er Skattestyrelsens satser for 2026, tjekket 20.10.2026.

Hvor stort er bundfradraget i 2026?

Det afhænger af, hvordan du lejer ud. Bundfradraget er den del af lejeindtægten, der er skattefri:

Det høje bundfradrag kræver, at platformen indberetter dine indtægter til Skattestyrelsen eller til en udenlandsk skattemyndighed. Tjek derfor, om den platform, du bruger, faktisk gør det, før du regner med det høje beløb.

Bundfradraget gælder pr. sommerhus for hele året, også selv om du køber eller sælger huset i løbet af året. Har du både privat udlejning og udlejning via platform, bruges bundfradraget først på indtægten fra platformen.

Regneeksempler for 2026

Med bundfradraget betaler du skat af 60 % af den del af lejeindtægten, der ligger over bundfradraget. De 40 % er et standardfradrag, som dækker dine udgifter, og du kan ikke trække faktiske udgifter fra oven i. Eksemplerne er vores egne tal med satserne for 2026:

• Privat udlejning for 30.000 kr. Over bundfradraget ligger 30.000 − 13.800 = 16.200 kr. Skattepligtig er 60 %, altså 9.720 kr.
• Udlejning via indberettende platform for 70.000 kr. Over bundfradraget ligger 70.000 − 50.200 = 19.800 kr. Skattepligtig er 60 %, altså 11.880 kr.
• Privat udlejning for 12.000 kr. Indtægten er under bundfradraget på 13.800 kr., så intet er skattepligtigt.

Det skattepligtige beløb er ikke det, du betaler i skat. Det er det beløb, der lægges til din indkomst, og skatten af det afhænger af din øvrige økonomi. Regn altid med bundfradraget for det år, du indberetter for; i 2025 var beløbene lavere, som tabellen viser.

Vil du vide, hvad udlejningen reelt giver, så træk både skatten og dine faktiske udgifter til fx rengøring og slid fra lejeindtægten. Med bundfradrag giver de udgifter intet ekstra fradrag, uanset hvor store de er. Skatteministeriets oversigt viser, at standardfradraget på 40 % også gælder i 2027.

Bundfradrag eller regnskab: hvilken metode passer?

Alternativet til bundfradraget er det regnskabsmæssige fradrag. Her opgør du lejeindtægten og trækker de faktiske udgifter ved udlejningen fra. Skattestyrelsen fremhæver to forhold, du skal kende, før du vælger:

• Vælger du regnskabsmæssigt fradrag, kan du ikke senere skifte til bundfradrag.
• Udgifter til vedligeholdelse af selve ejendommen kan ikke trækkes fra.

Bundfradraget kræver intet regnskab, men giver heller ikke fradrag for faktiske udgifter. Har du kun en mindre lejeindtægt, er den samlede skattepligtige del ofte lille eller nul med bundfradraget. Overvejer du regnskab, så regn begge metoder igennem for et normalt år, før du vælger, og husk, at valget binder dig. Vælger du regnskab, så gem bilag for alle udgifter ved udlejningen, fordi det er dem, du skal kunne dokumentere.

Ejendomsværdiskat og servicefradrag, når du lejer ud

Udlejningen påvirker to andre skatteforhold ved sommerhuset. Skattestyrelsen skriver, at du ikke skal betale ejendomsværdiskat for den tid, hvor boligen er udlejet. Ejendomsværdiskatten regnes ellers af ejendomsværdien fra den offentlige vurdering; se artiklerne om skatten af ejendomsværdien og om den offentlige ejendomsvurdering.

Til gengæld mister du servicefradraget. Har fritidsboligen været udlejet, gives der ikke servicefradrag for den. Får du fx gjort rent eller klippet græs af et firma mellem lejemålene, kan det altså ikke trækkes fra som serviceydelse. I din helårsbolig gælder de almindelige regler for servicefradrag og håndværkerfradrag.

Køb, salg og tidligere valg af metode

Køber du sommerhuset i juni og lejer det ud resten af sæsonen, får du ifølge Skattestyrelsen hele årets bundfradrag. Det samme gælder, hvis du sælger huset i løbet af året. Bundfradraget bliver altså ikke delt forholdsmæssigt efter, hvor mange måneder du har ejet huset.

Har du lejet huset ud tidligere, så tjek dine gamle årsopgørelser for at se, hvilken metode du har brugt, før du indberetter for 2026. Et tidligere valg af regnskab gælder også i år. Er du i tvivl, kan Skattestyrelsen oplyse, hvad der står registreret for dig.

Før du lejer ud første gang: tjekliste

1. Find ud af, om platformen indberetter dine indtægter til Skattestyrelsen eller en udenlandsk skattemyndighed. Det afgør, om bundfradraget er 13.800 kr. eller 50.200 kr. i 2026.
2. Beslut, om du vil bruge bundfradrag eller regnskab, og regn begge metoder igennem for et normalt udlejningsår.
3. Opret en enkel oversigt over lejeperioder og indbetalinger, delt på privat udlejning og platform.
4. Regn med, at du ikke får servicefradrag for huset i de år, det har været udlejet.
5. Notér, hvilke uger huset er udlejet, fordi der ikke betales ejendomsværdiskat for den tid.
6. Tjek, at indberetningen i rubrik 37 passer, når årsopgørelsen kommer.

Sådan indberetter du lejeindtægten

Lejeindtægten fra udlejning af sommerhus skal indberettes i rubrik 37 på årsopgørelsen, felt 218 i TastSelv. Lejer du ud via en platform, der indberetter, kan beløbet allerede være oplyst, men tjek, at det passer med dine egne opgørelser. Lejer du privat ud, skal du selv holde styr på indtægterne.

1. Saml alle lejeindtægter for året, delt op i privat udlejning og udlejning via platform.
2. Træk bundfradraget fra, først fra platformsindtægten.
3. Gang resten med 60 % for at finde det skattepligtige beløb.
4. Indberet i rubrik 37, og gem kontrakter og betalinger.

Lån, kursgevinst og salg

Udlejning af fritidshus ændrer ikke på, hvordan dit lån i huset behandles skattemæssigt. Har du et lån fra et realkreditinstitut i sommerhuset, giver renterne fradrag efter de almindelige regler; hvordan værdien regnes, står i artiklen om rentefradraget. Lægger du lånet om eller betaler det ud før tid, så vær opmærksom på kurserne: en kursgevinst ved ekstraordinær indfrielse af et kontantlån kan blive beskattet hos dig. Hvordan indfrielse foregår, står i artiklen om indfrielse af realkreditlån.

Sælger du senere sommerhuset, er gevinsten som hovedregel skattefri, hvis du eller din husstand har brugt huset til fritidsformål i en del af ejertiden, og grunden er under 1.400 m². Reglen svarer til den, der gælder for helårsboliger, og er beskrevet i artiklen om parcelhusreglen og sommerhusreglen. Har du aldrig selv brugt fritidshuset, men kun lejet det ud, er betingelsen ikke opfyldt.