Grundskyld og ejendomsskat: de to boligskatter, og hvordan de betales

Ejendomsskat, boligskat, grundskyld og ejendomsværdiskat er fire ord for to skatter. Den ene går til kommunen, den anden til staten, og de regnes af hver sin værdi i den offentlige vurdering. Nedenfor står, hvordan hver af dem beregnes, hvad du betaler i 2026, og hvordan pengene bliver opkrævet.

Er ejendomsskat og grundskyld det samme?

Ikke helt. Ejendomsskat og grundskyld bruges ofte som synonymer i daglig tale, men ejendomsskat er en samlebetegnelse. Loven, der regulerer begge boligskatter, hedder ejendomsskatteloven, og Vurderingsportalen kalder dem samlet for boligskat. Grundskyld er én af dem. Den anden er ejendomsværdiskat.

Den offentlige vurdering indeholder begge værdier, og de skal ikke lægges sammen. Ejendomsværdien er værdien af hele ejendommen, mens grundværdien kun er grunden. Begge tal kommer fra den offentlige vurdering, som Vurderingsstyrelsen laver.

Grundskyld: kommunens skat af grunden

Grundskyld er en kommuneskat på din ejendoms grundværdi. Ejer du et hus, vurderes grunden, som var den ubebygget, og ud fra den udnyttelse, der giver den højeste værdi. For en lejlighed i en ejerforening fastsættes grundværdien ud fra beliggenhed og boligareal.

Skatten regnes sådan: grundværdien minus 20 % gange kommunens grundskyldspromille. Promillen varierer meget. I 2026 ligger den mellem 3,1 i Frederiksberg Kommune og 17,7 i Varde Kommune. Satsen kan højst være 30 promille, og for 2024-2028 kan en kommune ikke sætte den højere end sit eget loft i lovens bilag 1, men gerne lavere.

Et regneeksempel med de officielle promiller for 2026: en grundværdi på 1.200.000 kr. giver et grundlag på 960.000 kr. I Aarhus Kommune, hvor promillen er 6,0, er grundskylden 5.760 kr. I Varde Kommune, hvor den er 17,7, er den 16.992 kr. Den samme grundværdi koster altså næsten tre gange så meget i grundskyld i Varde som i Aarhus.

Fra 2025 er der en stigningsbegrænsning: grundskylden bliver højst det, du betalte året før, plus 4,75 % af grundskylden efter reglerne. Promillen varierer meget fra kommune til kommune, så slå din egen op i tabellen over grundskyldspromiller i alle 98 kommuner.

Ejendomsværdiskat: statens skat af boligens værdi

Ejendomsværdiskat betales af ejendommens samlede værdi, for et hus både grund og bygninger og for en ejerlejlighed lejlighedens værdi og beliggenhed. Grundlaget er ejendomsværdien minus 20 %. Af grundlaget betaler du 5,1 promille, altså 0,51 %. Ligger grundlaget over progressionsgrænsen, betaler du 1,4 % af den del, der ligger over. Grænsen er 9.007.000 kr. i 2026 og 2027.

Med satsen for 2026 giver en ejendomsværdi på 3.500.000 kr. et grundlag på 2.800.000 kr. og en ejendomsværdiskat på 14.280 kr. om året før nedslag. Folkepensionister og boliger købt senest 1. juli 1998 kan få nedslag, og ejede du boligen før 2024, kan du have en personlig skatterabat. Har du et af de forhold, så regn med ejendomsværdiskattens satser, nedslag og rabat i stedet for det rå regnestykke.

Hvordan betales grundskyld og ejendomsværdiskat?

Du skal ikke selv indbetale noget særskilt. Vurderingsportalen beskriver det sådan:

• Grundskyld betaler du automatisk som en del af din personskat. På forskudsopgørelsen kan du se, hvor meget du betaler i grundskyld i løbet af året.
• Ejendomsværdiskat opkræves automatisk via forskuds- og årsopgørelsen.
• Flere ejere: er I flere ejere, fordeles begge skatter efter ejerandel.

Du skal dog selv huske at give besked, hvis du køber, sælger, lejer ud, bygger nyt eller bygger om. Sælger du, skal du godkende den nye grundskyld på forskudsopgørelsen, når ejerskiftet er registreret; ellers fortsætter du med at betale. Har du en bolig i udlandet, betaler du dansk ejendomsværdiskat af den og skal selv beregne en handelsværdi ud fra købsprisen.

Skatten for 2025 og 2026 regnes i første omgang af en foreløbig vurdering. Når den endelige vurdering kommer, bliver den genberegnet og efterreguleret automatisk, også for 2024-vurderingen. Er du uenig i 2022-vurderingen, som den bygger på, er det den, du kan klage over.

Stiger din skat, kan du udskyde stigningen med et lån. Det lån hedder indefrysning; det har renter og skal betales ved salg.

Hvornår ændrer dine boligskatter sig?

Grundskyld og ejendomsværdiskat følger ikke samme rytme, og det forklarer, hvorfor den ene kan stige, mens den anden står stille. Disse forhold kan flytte beløbene:

• En ny vurdering: en ejerbolig vurderes som udgangspunkt hvert andet år, og hver vurdering er grundlag for de to følgende års skat. En ny grundværdi slår igennem på grundskylden, en ny ejendomsværdi på ejendomsværdiskatten.
• Kommunens promille: kommunalbestyrelsen fastsætter grundskyldspromillen hvert år inden for loftet. Fra 2025 til 2026 var der kun én ændring på landsplan: Rudersdal gik fra 9,5 til 9,4 promille.
• Progressionsgrænsen: grænsen for den høje sats i ejendomsværdiskatten reguleres hvert andet år efter et indeks. Den var 9.200.000 kr. i 2025 og er 9.007.000 kr. i 2026 og 2027.
• Perioder uden beboelse: bor du ikke selv i boligen i en periode, fx mellem overtagelse og indflytning, skal der ikke betales ejendomsværdiskat for den tid. Udlejning giver også nedslag. Grundskylden betaler du stadig som ejer.
• Nybyggeri: er et nyt hus ikke færdigbygget ved vurderingen i indkomståret, betales der ikke ejendomsværdiskat for det år. Grundskyld af grunden betales fortsat.
• Salg: en personlig skatterabat bortfalder, når boligen sælges, medmindre handlen sker mellem ægtefæller.

Det betyder også, at to naboer med næsten ens huse kan betale forskelligt, fordi den ene har en skatterabat fra før 2024, eller fordi deres vurderinger ikke er ens. Sammenlign derfor altid med din egen forskudsopgørelse og ikke med naboens.

Ejendomsværdiskat og grundskyld i det samlede boligbudget

Boligskatterne er faste, løbende udgifter oven i dit boliglån. Låner du i boligen, kommer der rente, bidrag til instituttet og ved nogle lån kursskæring oveni, og de poster hører med, når du regner på et realkreditlåns samlede omkostninger. Bor du i andelsbolig, betaler du ikke boligskatterne direkte: borger.dk nævner ejendomsskatter blandt de udgifter, boligafgiften dækker.

Der er også fradrag knyttet til boligen. Får du hjælp til fx rengøring, havearbejde eller grøn istandsættelse, kan du få fradrag for arbejdslønnen: op til 18.300 kr. pr. person i 2026 for serviceydelser og op til 9.000 kr. for håndværk til grøn istandsættelse. Fradraget sænker ikke boligskatten, men det sænker din samlede skat.