Tilstandsrapport ejerlejlighed: hvad dækker den, og hvad gør den ikke?

En ejerlejlighed er både din egen bolig og en andel af et fælles hus. Ejerlejlighedsloven siger, at du sammen med de andre ejere har ejendomsret til grunden og de fælles bygningsdele efter et fordelingstal. Derfor skal huseftersynet dække begge dele, både i tilstandsrapporten og i elinstallationsrapporten.

Hvad dækker en tilstandsrapport på en lejlighed?

Bekendtgørelsen om tilstandsrapporter siger i § 22, at der ved huseftersyn af ejerlejligheder skal foreligge tilstandsrapporter både for ejerlejligheden og for fællesejet. Bekendtgørelsen om elinstallationsrapporter siger tilsvarende, at der skal være rapporter både for lejlighedens og fællesejets elinstallationer.

Selve gennemgangen følger de samme regler som for et hus. Målestokken er en intakt bygning af samme alder: rapporten viser, hvor lejligheden og fællesejet er dårligere end det, og den bygningssagkyndige leder efter brud, lækager, revner, svækkelser og andre tegn på skader. Han eller hun ser på det, der kan ses, med håndredskaber og enkle målinger, men borer ikke huller i vægge eller gulve, medmindre I har aftalt det. Karaktererne og symbolerne er de samme som i tilstandsrapporten for et hus.

Hvad dækker rapporten ikke?

Bekendtgørelsens § 15 lister, hvad der falder uden for gennemgangen. For en lejlighedskøber er især disse punkter vigtige:

• Bygningsdele, der ikke kunne efterses, fx et tagrum eller en kælder, den bygningssagkyndige ikke fik adgang til.
• Bedømmelse af bygningens almindelige vedligeholdelsestilstand.
• Sædvanligt slid og ælde for en bygning af den alder.
• Bygningens lovlighed efter offentlige regler, bortset fra åbenlyse overtrædelser.
• Indretninger uden for selve bygningen, fx vandstik.

Rapporten siger heller intet om ejerforeningens økonomi, om der er vedtaget større arbejder, eller om fællesudgifterne skal stige. Det skal du finde i foreningens egne papirer.

Findes der en vedligeholdelsesplan for ejerforeningen?

Spørg sælger og ejerforeningen, om der findes en vedligeholdelsesplan for ejerforeningen, og bed om at se den sammen med vedtægter, seneste regnskab, budget og referater fra de sidste generalforsamlinger. Svaret kan være nej, og så må du bygge på referater og budget. Hvor planen findes, viser den, hvilke arbejder på tag, facade eller vinduer foreningen forventer, og hvornår.

Fælles udgifter fordeles som udgangspunkt efter fordelingstallet, medmindre der er truffet en gyldig beslutning om noget andet. Står der i tilstandsrapporten for fællesejet, at taget er tæt på slutningen af sin levetid, er det derfor en udgift, du kommer til at betale en del af. Den bygningssagkyndige skal netop oplyse den forventede restlevetid for den del af taget, der har kortest restlevetid. Spørg derfor ejerforeningen, om taget er med i en plan for vedligehold, og hvordan arbejdet skal betales.

Hvad skal du tjekke i ejerskifteforsikringen?

Huseftersynsordningen gælder køb af fast ejendom, og en ejerlejlighed er fast ejendom. Sælger kan derfor opnå ansvarsfrihed, hvis du har fået begge typer rapporter og et tilbud på ejerskifteforsikring, før du byder, og sælger har lovet at betale mindst halvdelen af den tilbudte præmie. Forsikringen gælder mindst 5 år fra overtagelsen og kan af køber forlænges til 10 år.

Ved en ejerskifteforsikring på en ejerlejlighed er det særlig vigtigt at læse, hvordan tilbuddet behandler fællesejet. Tilbuddet skal oplyse, om og hvor dækningen er udvidet i forhold til mindstekravene. Forhold, der står i rapporterne, er som udgangspunkt ikke dækket, medmindre de er klart forkert beskrevet, og det samme gælder sædvanligt slid og manglende vedligeholdelse. For tilbud givet fra 2025 må selvrisikoen højst være 6.100 kr. pr. forhold og 61.000 kr. i alt. Sammenlign derfor tilbuddene på, hvordan ejerskifteforsikringen dækker skader på fælles bygningsdele.

Hvem skaffer energimærket?

Ved salg af en ejerlejlighed skal der foreligge en energimærkning for lejligheden, og sælger skal sørge for, at du har fået den, inden aftalen indgås, så du ved, hvilket energimærke ejerlejligheden har. Pligten til at få energimærkningen lavet ligger i en bygning med ejerlejligheder hos ejerforeningen. Det følger af lov om fremme af energibesparelser i bygninger, som gælder i en ny bekendtgjort udgave fra oktober 2025.

• Ejerforeningen skal på ejerens anmodning stille en energimærkning, der omfatter lejligheden, til rådighed uden beregning.
• Findes der allerede en gyldig energimærkning, skal foreningen udlevere den senest 8 dage efter anmodningen.
• Findes der ingen, skal foreningen senest 3 uger efter anmodningen have aftalt med et energimærkningsfirma, så energimærkningen kan stilles til rådighed senest 60 dage efter anmodningen.
• Skal lejligheden energimærkes, som var den én bygning, ligger pligten i stedet hos ejeren af lejligheden.

Du får derfor ikke altid et særskilt energimærke for hver lejlighed. Ofte dækker mærkningen bygningen eller den del af den, lejligheden indgår i, og så siger bogstavet mest om bygningens klimaskærm og fælles varmeanlæg. Bed om hele rapporten, for energiplanen bag mærket viser, hvilke forbedringer foreningen kan overveje.

Hvad hvis rapporten for fællesejet mangler?

Får du kun en rapport for selve lejligheden, er kravet i bekendtgørelsens § 22 ikke opfyldt. Sælgers ansvarsfrihed bygger på, at du har fået tilstandsrapport og elinstallationsrapport efter reglerne, så bed din rådgiver vurdere, hvad det betyder i netop din handel, før du byder. Spørg samtidig sælger, om ejerforeningen allerede har fået lavet en rapport for fællesejet, som kan fornyes. En fornyelse sker til et nedsat vederlag, og den bygningssagkyndige afgør selv, hvor meget der skal gennemgås igen.

Er rapporten for fællesejet gammel, så tjek datoen. Seksmånedersfristen gælder for begge tilstandsrapporter, ikke kun for lejlighedens egen, og en fornyet rapport for fællesejet kan derfor være nødvendig, selv om lejligheden lige er gennemgået.

Sådan gennemgår du papirerne som køber

1. Tjek datoerne: tilstandsrapporten under 6 måneder, elinstallationsrapporten under 1 år, når du får dem.
2. Læs både rapporten for lejligheden og rapporten for fællesejet.
3. Bed om ejerforeningens vedtægter, regnskab, budget, referater og en eventuel vedligeholdelsesplan.
4. Se energimærkningen og dens forslag til forbedringer for bygningen.
5. Læs tilbuddet på ejerskifteforsikring med fokus på fællesejet og selvrisikoen.

Rapporterne betales af sælger, og prisen på to sæt rapporter kan være højere end for et hus af samme størrelse.