Matrikel: matrikelnummer, matrikelkort og hvem der ejer grunden

Alle grunde i Danmark er registreret i matriklen, og nummeret er grundens identitet i alt fra skødet til byggeansøgningen. Nummeret står i dit skøde, men det siger ikke, hvem der ejer grunden, og kortet bag det er ikke en opmåling af haven. For at forstå en ejendom skal du bruge tre registre: matriklen til jorden, tingbogen til ejeren og BBR til bygningerne.

Hvad er en matrikel, og hvad betyder matrikelnummeret?

Udstykningsloven § 1 siger, at matrikelbetegnelsen for et areal består af matrikelnummer og ejerlav. Ejerlavet er det geografiske område, nummeret hører til, og nummeret udpeger det enkelte jordstykke inden for ejerlavet. Et nummer kan have bogstaver, så i et skøde kan der fx stå matrikel nr. 12a efterfulgt af ejerlavets navn. Derfor er et matrikelnummer alene ikke entydigt; det er kombinationen med ejerlavet, der gør det unikt.

En samlet fast ejendom er efter § 2 enten ét matrikelnummer eller flere, der ifølge matriklen skal holdes forenet. Et parcelhus ligger ofte på ét nummer, mens en landejendom kan bestå af mange. Hører der en andel i en fælleslod, fx en fælles vej, til ejendommen, er andelen en del af ejendommen.

Myndigheden fastsætter betegnelserne (§ 31). Loven kalder myndigheden Geodatastyrelsen (§ 10). Geodatastyrelsens egen præsentation fra 2020 beskriver matriklen som bestående af tre dele: et register med numre, arealer og noteringer, et kort og et arkiv med bl.a. målinger til genafsætning af grænser. Den nuværende matrikel blev taget i brug i 1844.

Matrikelkortet: hvad det viser, og hvad det ikke viser

Kortet viser jordstykkerne og deres grænser, som de er registreret i matriklen. Geodatastyrelsen kalder det et juridisk oversigtskort. Det er godt til at se, hvilket nummer en grund har, hvordan den ligger i forhold til naboerne, og om der er en privat fællesvej. Det er ikke en opmåling af din have.

Ifølge præsentationen blev de analoge papirkort lagt om til et sammenhængende digitalt kortværk i årene 1985 til 1997. Den præcise placering af en grænse i terrænet findes i målingerne i arkivet, og det er kun en landinspektør med beskikkelse, der må afsætte den (udstykningsloven § 13). Skal du bygge en carport tæt på grænsen eller sætte et hegn, så få grænsen afsat i stedet for at måle fra kortet. Når du vil bygge og hegne ved skellet, gælder der afstandskrav til naboen.

Kortet og andre grunddata stilles til rådighed digitalt. Klimadatastyrelsen henviser på sin forside til Datafordeleren og Dataforsyningen for grunddata og kort.

Hvem ejer matrikelnummeret?

Matriklen registrerer jorden, ikke ejeren. Ejerskabet følger af tingbogen. Efter tinglysningsloven § 1 er det tinglysningen, der giver en ret over fast ejendom beskyttelse over for andre, der indgår aftaler om ejendommen, og over for kreditorer. Hver ejendom har sit eget blad i tingbogen (§ 17). Ejerens adkomst, typisk et skøde, står på det blad. Et skøde er efter § 6 ethvert dokument, der overdrager ejendomsretten til en bestemt fast ejendom.

Vil du vide, hvem der ejer en grund, er vejen derfor tingbogen. Her ser du også pant og servitutter. Hvad tingbogen er, og hvordan du læser en tingbogsattest, står i artiklen om tinglysning. Den Offentlige Informationsserver, OIS, er en statslig database, der samler oplysninger om ejendomme i Danmark, og kan bruges til et samlet overblik.

Matriklen og BBR: grund, jordstykke og bygning

I BBR består en grund af et eller flere jordstykker, dvs. matrikelnumre, der er fysisk sammenhængende og indgår i den samme samlede faste ejendom (BBR-bekendtgørelsen § 6). BBR bygger altså oven på matriklen og registrerer bygningerne på jordstykkerne. Er der fejl i bygningsoplysningerne, er det BBR, der skal rettes, og ikke matriklen. Fremgangsmåden er beskrevet under BBR og rettelse af fejl.

Ejendomsvurderingen bruger begge dele. Vurderingsportalen oplyser, at vurderingen henter data fra en lang række registre, bl.a. BBR, Plandata.dk, Tinglysningen og Klimadatastyrelsen. Grundens areal fra matriklen indgår derfor, når grundværdien beregnes; se sådan bliver boligen vurderet.

Hvornår skal du bruge nummeret?

Geodatastyrelsens præsentation beskriver registret som det juridiske grundlag for omsætning, belåning, vurdering og beskatning af fast ejendom. I praksis møder du nummeret i fire situationer:

• Byggesagen. En ansøgning om byggetilladelse skal indeholde oplysninger, der identificerer ejendommen, fx matrikelbetegnelse og adresse (BR18 § 10). Det samme gælder en ansøgning om nedrivning (§ 47, stk. 3).
• Handlen. Ejendommen identificeres i købsaftale og skøde, og tingbogen er organiseret med et blad pr. ejendom.
• Lånet. Pant tinglyses på ejendommens blad, så banken og realkreditinstituttet skal kende den præcise ejendom.
• Vurderingen. Grundens areal og afgrænsning indgår, når Vurderingsstyrelsen beregner grundværdien, som grundskylden beregnes af.

Har du flere numre, der hører til samme ejendom, er det vigtigt at få alle med, når du søger, sælger eller låner. Et glemt jordstykke, fx en strimmel langs en sti, kan give spørgsmål senere.

Ejerlejligheder, fællesloder og bygninger på fremmed grund

Registret rummer mere end jordstykker. Efter udstykningsloven § 11 indeholder det også ejerlejligheders arealer, fordelingstal og identifikationsnumre. Bor du i en ejerlejlighed, har din lejlighed altså sin egen registrering, selv om grunden ejes i fællesskab gennem ejerforeningen.

En fælleslod er et nummer i fælleseje, hvor mindst én ideel andel hører til en samlet fast ejendom (§ 3). Det kan fx være en fælles vej eller et grønt område i en udstykning. Andelen er en del af din ejendom (§ 2, stk. 2), og den følger med, når du sælger.

Står der en bygning, som tilhører en anden end ejeren af grunden, noteres det på ejendommen (§ 11, stk. 3). Ser du sådan en notering ved et køb, så spørg sælger og din rådgiver, hvad den betyder. Et areal, der slet ikke er optaget, kaldes umatrikuleret (§ 4).

Udstykning, sammenlægning og arealoverførsel

Ændringer af grænserne registreres i matriklen efter udstykningsloven:

• Udstykning: et areal skilles fra en eller flere ejendomme og bliver en ny samlet fast ejendom (§ 6).
• Arealoverførsel: et areal flyttes fra én ejendom til en anden, fx når to naboer flytter grænsen (§ 7).
• Sammenlægning: flere ejendomme registreres som én (§ 8).
• Ejendomsberigtigelse: matriklen tilpasses, fx efter hævd eller fordi et areal i mindst 20 år har været offentlig vej (§ 9).

Den slags arbejde, herunder afsætning af grænser og de dokumenter, der skal til for at registrere ændringerne, må kun udføres af en landinspektør med beskikkelse (§ 13). Ved udstykning til fritliggende enfamiliehuse kan kommunen ikke nægte grunde på mindst 700 m² (BR18 § 173). Overvejer du at købe en grund, der først skal udstykkes, så læs guiden til køb af byggegrund. En lokalplan kan også regulere ejendommes størrelse og afgrænsning; se hvad lokalplanen bestemmer.

Hvis registret ikke passer med virkeligheden

Det sker, at hæk, hegn og registrerede grænser ikke følges ad. Loven har flere spor. Myndigheden kan rette registrerede oplysninger, når det skyldes tekniske ændringer af det grundlag, registreringen bygger på, og den kan bede ejerne oplyse om grænseforholdene, hvis den opdager væsentlige uoverensstemmelser ved fremstilling af nye kort (udstykningsloven § 31, stk. 2-3). Har en grænse flyttet sig ved hævd, kan det registreres som ejendomsberigtigelse (§ 9). Er naboerne uenige, er skelforretningen vejen, før sagen kan gå til retten (§ 38).

Første skridt er næsten altid at få en landinspektør til at se på sagen, og at tale med naboen, før nogen flytter hegnet.

Hvornår skal du bruge en landinspektør?

Du skal bruge en landinspektør, når grænsen skal afsættes eller ændres. Typiske situationer er:

1. Du skal bygge tæt på grænsen og vil være sikker på afstanden.
2. Skelmærkerne er væk, eller du og naboen er uenige om, hvor grænsen går.
3. Du vil udstykke, sammenlægge eller overføre et areal til naboen.
4. Kommunen beder om en landinspektørs attest om grundens størrelse eller husets placering i en byggesag (BR18 § 10, stk. 8).

Bekendtgørelsen om landinspektørernes arbejde pålægger dem at sammenholde forholdene i terrænet med det registrerede. Hvis noget ikke passer, høres ejerne først, og afmærker landinspektøren en eksisterende grænse, får naboerne besked (§ 4). Registrerede grænser skal være afmærket med så mange skelmærker, at forløbet er tydeligt på stedet (§ 27).

Prisen er ikke fastsat af en myndighed, så bed om et skriftligt tilbud, der beskriver opgaven. Ved en egentlig skelforretning hæfter den, der beder om den, for omkostningerne (udstykningsloven § 35), men hegnsynet kan pålægge andre at betale (§ 39). Gem landinspektørens målebrev og afsætningsrapport sammen med husets papirer og planen for vedligehold; de bliver værdifulde, når du skal bygge eller sælge. Ved salg identificeres ejendommen i skødet.